La procedura di sfratto locativo
La procedura di sfratto locativo dura almeno sei mesi, ma può estendersi su diversi anni. Per liberarsi di un inquilino moroso, il proprietario deve rispettare diverse tappe obbligatorie. Durante questo periodo, gli arretrati continuano ad accumularsi e il proprietario è costretto a sostenere ulteriori spese per ottenere lo sgombero dell’immobile. Vendere un bene con canoni non pagati diventa quindi la soluzione migliore per evitare che la situazione si prolunghi.
Quando il proprietario constata il mancato pagamento dei canoni, ha il diritto di rivolgersi al garante solidale. Quest’ultimo dovrà farsi carico dei canoni e delle spese al posto dell’inquilino, salvo che non sia anch’egli impossibilitato a saldare il debito. Se è stata sottoscritta una garanzia tipo Visale, il proprietario dovrà rivolgersi ad Action Logement, l’organismo che interviene in caso di morosità.
È possibile anche attivare la polizza assicurativa contro i canoni non pagati. Tuttavia, quando nessuna di queste soluzioni è praticabile, la procedura di sfratto prosegue.
Se l’inquilino percepisce un sussidio per l’alloggio, il proprietario può segnalare la morosità alla Cassa. Quest’ultima può avviare una procedura per insolvenza. Quando l’importo non pagato equivale ad almeno due mensilità escluse le spese, può chiedere alle parti di concordare un piano di rientro o trovare una soluzione amichevole.
Sfratto locativo: la risoluzione del contratto di locazione
La cessazione del contratto dipende dal contenuto del contratto stesso. La presenza o l’assenza di una clausola risolutiva ha un impatto diretto sulla procedura di risoluzione.
Quando il contratto di locazione contiene una clausola risolutiva, lo sfratto dell’immobile sarà molto più semplice. Questa clausola consente la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento del canone e delle spese.
Il proprietario si rivolge a un ufficiale giudiziario per notificare un ordine di pagamento che riepiloga le somme dovute. L’inquilino ha due mesi di tempo per saldare o richiedere aiuti. Può anche chiedere una proroga direttamente al giudice.
Se, alla scadenza del termine, l’inquilino ha saldato il debito, lo sfratto non può essere eseguito. In caso contrario, il proprietario può rivolgersi al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto e l’ordine di sfratto.
Se il contratto non contiene clausole risolutive, il proprietario invia una diffida all’inquilino affinché rispetti i propri obblighi. In assenza di risposta, può rivolgersi a un ufficiale giudiziario per ottenere un’assegnazione in tribunale e avviare lo sfratto.
Il giudice valuta se la violazione giustifica lo sfratto. Può concedere proroghe se ritiene che il debito possa essere saldato. In caso contrario, pronuncia la risoluzione del contratto e l’espulsione dell’inquilino. Il proprietario, accompagnato da un ufficiale giudiziario, notifica un ordine di sgombero. Questo verbale attesta la decisione del giudice.
Dal momento della notifica, l’inquilino ha due mesi per lasciare l’immobile. Tuttavia, il giudice può concedere una proroga da 3 mesi fino a 3 anni, a seconda della situazione dell’inquilino. Inoltre, la tregua invernale tra il 1° novembre e il 31 marzo può prolungare ulteriormente la procedura. In casi particolari, questa tregua può essere estesa.
- Diffida: Il proprietario deve inviare all’inquilino una diffida a pagare i canoni arretrati, solitamente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
- Ordine di pagamento: Se l’inquilino non risponde, il proprietario può far notificare un ordine di pagamento tramite ufficiale giudiziario. L’inquilino ha due mesi per regolarizzare la situazione.
- Assegnazione in tribunale: Se il pagamento non avviene entro il termine, il proprietario può avviare un’azione legale presso il tribunale competente.
- Sentenza di sfratto: Se il tribunale accerta la morosità, può emettere una sentenza di sfratto, fissando un termine per lasciare l’immobile.
- Esecuzione dello sfratto: Se l’inquilino non lascia volontariamente l’immobile, il proprietario può chiedere all’ufficiale giudiziario di procedere con lo sfratto forzato.
In Francia, esistono situazioni in cui è impossibile o molto difficile sfrattare un inquilino moroso. Queste includono:
Applicazione della tregua invernale: Dal 1° novembre al 31 marzo, gli sfratti sono sospesi, salvo eccezioni (disturbo della quiete pubblica, occupazione abusiva, insalubrità dell’immobile).
Regolarizzazione da parte dell’inquilino: Se l’inquilino salda il debito prima della scadenza fissata dal tribunale, lo sfratto può essere annullato.
Situazione di vulnerabilità: Se l’inquilino è anziano, disabile o in condizione precaria, il giudice può concedere proroghe o proporre soluzioni alternative.
Errori procedurali: Se il proprietario non rispetta le regole o commette errori, il tribunale può respingere la richiesta di sfratto.
Assenza di motivi legali sufficienti: Se non ci sono motivazioni valide (come morosità confermata o violazioni gravi del contratto), il tribunale può rifiutare lo sfratto.
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